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支撑莱芜高房价“根源”就是它!未来楼市真的可以自愈吗?

2018/9/3 9:26:009003
前几天小刘与网友侃楼市的时候,被问及到一个很有趣的问题:你们觉得现在莱芜的生活水平比较十年前是上升了?还是下降了

       说上升的立足于医疗效果更好了,身边旅游的人多了,日常娱乐设施也多了等等;说下降的观点就是现在绝大部分人买不起房子或者背负着高昂的房贷,繁重的工作以及房贷压力使得人们已经无心再去注重生活品质,还不如房价上涨前手中的闲钱多。
       小刘 心知肚明准确答案是现在的生活水平比较十年前上升了很多。只是,大众的工资增长速度已然追不上国家GDP增长速度,也就更不要提买“疯涨”的房价。

对比莱芜,自2017年年中房价开始上涨,直到现在基本可以说已经翻了一番,尽管房价一路攀升至8000,甚至有些房源出现过万均价,但仍旧有人出手拿下。购房者也是一次次刷新我对莱芜人民富裕程度的认知。

根据齐鲁人才网统计出来的数据显示,2018年第一季度莱芜平均月薪在4530元左右,小刘实在想象不出除去本身富贵的人群之后,以这个薪资可以买得起接近百万的房子。那么,究竟是什么在支撑着莱芜高居不下的房价?2018年下半年莱芜房价又会是怎样的走势?

棚改货币化改革产生的大量资金

       近年来,全国各地推行货币化安置的棚改模式,莱芜也不例外,并且棚改主要以货币化补贴为主,由此使得本地不少人手握巨款(我们称之为“暴发户”),同时也产生了购房的需求,特别是这几年莱芜房价的上涨速度犹如2015年的股市一般“牛气冲天”,使得更多人看到了投资赚钱的机会,更是加剧了短期购房需求量的暴涨。

       有钱、有需求、投资有利益,这三者相加促使了一部分人买房的需求空 前高涨,制造了一波又一波短期的购房热潮,进而推动了房价的上涨。

各城市政策不同导致需求转移

       我们大家都知道,在一二线城市政府连续严格调控房价的基础上,一些拥有投资能力的炒房客遭到打击,迫不得已转战三四线甚至五线城市,在莱芜还未颁布限价等政策时,炒房客在莱芜可以说是又寻得了自己一份天地,从而造成了房源不断被抢购的情况。

       当然,小刘认为这也不能全部归罪与“炒房客”,毕竟在这个浮躁的时代,“利益所指,千夫所向”。


城镇化产生的正常需求

       俗话说:“人往高处走,水往低处流”。在莱芜,一些郊区或者镇上绝大部分人从内心里还是希望能在市区里有套房子定居。据小刘调查了解,莱芜2017年年末,全市常住人口为137.58万人,常住人口城镇化率在62.58%左右。


       这其实就是最现实的情况,无论是教育资源还是医疗资源,再或者是环境氛围方面,市区确实要比一些乡镇层面要好。那么,为了孩子日后发展,谁不愿意努力一把入手市区一套房呢?以前年轻肆无顾忌,到了中年身背三代人没得选择。

去库存政策

       现阶段,国家大力推动的去库存政策跟前文第一点的棚改政策可谓是相辅相成。棚改可以让出大量土地,部分民众拿到巨额补偿金,自然而然就产生购房需求,也就变相的完成了去库存的任务。同时地方政府通过“土地财政”获取大量资金,也有利于基础建设。

       但这中间有个比较重要的问题,棚改后的土地被开发商拿走之后,仍然是住宅为主,那么未来数年内与去库存之间的矛盾关系就要看地方政府的把控了。


大房企进入莱芜大举拿地

       讲实话,这个其实不敢乱加评论,但论房价上涨与大房企入驻到底有没有关系呢?其实房价上涨跟大房企进入莱芜拿地也就一点点关系,毕竟“土拍市场”开始加戏,有竞争了,价格也就高了,土地价格高了,楼面价自然也要提,从而房价开始上涨。

       但大房企也带来的高端品质的服务,确实给我们的生活提高了一个档次,这无可否认。


       小刘能想到支撑房价上涨的原因也就这些了,接下来我们再简单谈一下对于未来莱芜楼市的看法。

       1、莱芜房价涨到目前这个水平,跟个人工资水平已经完全脱节,不要说工资低是因为个人不努力,城市的经济体量摆在眼前,人人都努力,但工资水准摆在眼前。虽然现阶段投资客炒房价尚存一些利润,但从刚需方面来讲,现阶段的房价很多人已经买不起,特别是贷款利率上浮的情况下,购房成本进一步扩大。再有像棚改及高收入人群数量少,购房需求在未来的一段时间内也将会逐渐消化,未来谁还为高价房买单?

       2、长远来看,本地居住人口以及实际发展经济水平才是决定房价的根本因素。莱芜目前可以算是作为人口外流城市,如果没有相应吸引人才的政策,楼市发展势必会回到“供大于求”的买方市场,不会像不像一二线城市那样每年有源源不断的人口流入,消化楼市。

       3、这也是比较重要的一点,2018年1月16日,山东省住房城乡建设召开工作会议,2018年山东将保持房地产调控政策的连续性和稳定性,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。棚改、拆迁鼓励实物安置,取消货币化安置鼓励。

       划重点,取消货币化安置鼓励。这将大大减少高价房源的购买力。



       所以总体而言,小刘认为,在莱芜房价目前就像一个“拔苗助长”的孩子,高度上去了,内在营养(经济发展与人口支持)没有跟上,长此以往很难有“健康式”发展。

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